昆明最小的房來了，建面只有25平米，這能住嗎？

繼華潤中心后，今年一環邊又上新個公寓項目。近日，奧斯迪在北站自家工廠店所在大樓上，拉起巨幅廣告，宣布其建設的新品——奧斯迪SOHO公寓正式上場開賣。

奧斯迪公寓開賣

據了解，奧斯迪SOHO公寓位于大樹營片區東華小區旁，已于月初取得預售證。項目均價1.3萬/平起，毛坯交付，主力為38/48平兩種建面戶型，層高4.5米，總層高22層，5梯29戶，預計2024年6月交房。目前已經開始進行銷售，并開放了實體樣板間。

值得注意的是，據銷售在電話中介紹，項目有少量建面僅25平的“迷你”戶型，這算得上當今昆明面積最小的房了，就算是在戶型普遍比較小的公寓當中，也沒有比這建筑面積更小的戶型。

25平米的公寓，按照現在奧斯迪SOHO的公開售價，總價就只有32.5萬，在二環內，這也算是最低的買房門檻了。

當然，奧斯迪SOHO屬于LOFT公寓，所以25平米的戶型實際建筑面積應該在30多平米，但如果扣除公攤，實際使用面積也就最多20多平米，非常迷你袖珍，而且這還要分成兩層，空間之局促就可以想像了。

奧斯迪公寓效果圖

正因為這種25平米的公寓面積過小，所以在奧斯迪SOHO中數量并不多，連其公開廣告中都沒有提，只是銷售顧問口頭介紹有這種產品，項目實際主打的產品面積最小的也有38平米，這也是目前昆明小戶型公寓比較流行的尺寸，許多公寓項目都有不到40平米的戶型。

總的來說，奧斯迪SOHO主打的賣點是小戶型、低總價，除了30來萬的昆明最小公寓，主力產品的總價也就在五六十萬，不算高，而奧斯迪也是通過主推小戶型的方式，掩蓋其單價其實并不低的短板。

按現在項目公布的1.3萬/平米均價，在二環內所有公寓項目中，并沒有多大價格優勢，比如華潤中心今年6月推出的LOFT毛坯房源，準現房，有著萬象城加持，均價約1.2萬/平；瑞鼎城，LOFT毛坯現房，尾盤均價1.1萬左右；還有位置稍差一些的萬彩城公寓，現房，LOFT公寓毛坯1.1萬/平，精裝1.3萬/平起；西二環邊的海倫堡中央廣場，去年LOFT公寓的特價甚至低到7千以下，連精裝公寓也不足萬元。

其實奧斯迪SOHO的位置和海倫堡中央廣場的位置很相似，一個西二環邊，另一個在東二環，都緊挨地鐵，但海倫堡中央廣場有配套優勢，因為有西山海樂城，而大樹營由于城改推進緩慢，目前什么商業配套都沒有。

即便考慮到大樹營有雙地鐵優勢，奧斯迪SOHO公寓戶型小、總價低，但1.3萬的單價確實不太有競爭力。就看奧斯迪SOHO還有一個設計上的優勢，即“雙層入戶”，能不能有足夠的吸引力。

所謂雙層入戶，也就是常說的“雙鑰匙”入戶。如果不介意層高壓抑的話，理論上可以把項目分成上下兩個獨立出入的空間，做到“住一層租一層”或者“當雙房東”。

這個產品雖然此前在昆明也有不少，比如億萊柏潤中心、金茂廣場等都是這種雙鑰匙LOFT配置。但隨著前年11月，昆明市規劃局《關于進一步規范建筑工程項目審查的實施意見》的出臺，此類項目的新增審批已被明確限制�？ㄔ谡�策出臺前完成審批的奧斯迪公寓，反倒成了“后無來者”。

現在的懸念是奧斯迪SOHO這種25平米的小戶型公寓會不會也是雙層入戶？如果是的話空間設計上有沒有創新，是為昆明苦苦掙扎的各種公寓項目試驗了一條新的出路，還是純粹的噱頭？

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