前些天,有幾條關于人口方面的新聞很是讓房地產業內人士心情沉重。
一是根據上半年的人口數據,中國內地人口首次出現負增長。這是官方首次承認中國人口開始負增長,盡管只減少了8.2萬,數字看似不多,但人口學家承認,一旦開始負增長,將會越來越快,很難逆轉。
第二條新聞與第一條有關。國家衛健委老齡司司長王海東前不久公開透露,預計“十四五”時期,我國60歲及以上老年人口總量將突破3億,占比將超過20%,進入中度老齡化階段。到2035年左右,我國老年人口占比將超過30%,進入重度老齡化階段。
人口下降,老齡化加速到來,對傳統房地產發展模式來說都是噩夢。因為我國內地房地產行業這么多年高速增長,其實建立在兩個基礎上,一是龐大的人口基數,年輕人需要買房。而年輕人的購房需求被稱為剛需,多次在底部托住了房地產大勢。第二個基礎是城市化,其實歸根結底還是農村的年輕人大量向城市轉移,需要買房。
但現在兩大基礎都開始動搖,人口負增長和老齡化加速到來,意味著傳統市場觀念認為的剛需消費在迅速下降,房地產最穩固的消費人群開始減少。
年輕人少了,房子賣給誰?
答案是老年人。
按照中國房地產行業的傳統商業模式,老年人不是購房的主力,這是因為老年人基本都有房,既然有房,再買就不是很踴躍,至少不像年輕人那么剛需。另外,傳統的房地產商業模式下,對老年人買房也不是很友好,比如說按揭貸款就有年齡限制,大部分房產也不是很考慮老年人的需求。
但人口下降,老齡化到來,中國內地房地產開發的對象必須轉向老年人,而老年人在房地產方面的消費需求其實也一直被低估了。
首先,老年人有房所以對買房沒那么剛需是錯誤的。老年人確實基本都有房可住,可是老年人的住房大多購買年限比較早,產品比較落后,質量比較差,特別是沒有進行過適老設計,對老年生活很不友好。
比如有許多老房子都沒有電梯,不適合養老。即便是有電梯的房子,有些老房子電梯老舊,數量少,有些進出電梯還要上臺階,輪椅無法通行。
再比如,許多老房子采光、保溫條件不好,冬天很冷,老年人并不喜歡。再比如,越是老年人,對物業服務的要求越高,可是偏偏是早期的住宅物業都比較差,老年人并不滿意。
因此,老年人其實有很強的換房需求,前提是開發商的產品的確適合老年人需求。
其次,老年人的購買力其實很強。盡管現有房地產金融政策對老年人貸款不太有利,可是許多老年人有比較豐厚的積蓄,退休工資也很高,完全可以以高首付甚至全款買房,更何況現在已經開始有金融機構探討接力貸的操作,便于老年人買房。
第三,老年人有專門購買養老房的需求。國內許多旅游地產、養老地產的開發商早就注意到,越來越多的老年人有了全新且超前的房地產消費意識,具體體現在,許多老年人即便在城市里有一套房,但仍然愿意到郊區環境好的地方再買一套,作為休閑度假使用。更具前衛消費觀的老年人,則干脆跨省、跨地區到外地買房養老,但并不會因此把原來的住房賣掉。也就是說,許多老年人早就開始把第二套房作為剛需,把候鳥式養老作為一種生活方式。
在海南,在昆明,在版納,在大理,甚至在彌勒、石林等城市,都有類似的老年人。
為什么在跨省、跨地區買第二套房這件事上,老年人似乎比年輕人、中年人更為積極和激進呢?這是因為年輕人買房主要是為了工作、成家,在外地買房既沒有能力,也沒有很強的需求。
事業有成的中產階層倒是有經濟條件在外地買度假房產,可是由于中產、中年正處于事業巔峰,經濟上雖然有條件,可是自由做不到,在外地買了房也沒時間居住,性價比太低。只有老年人,時間自由,經濟條件相對較好,所以在海南和云南養老度假的絕大多數是老年人,年輕人和中年人非常少。
老年想買房,能買房,尤其是對跨地區跨省購買養老房產有很強的需求,昆明作為國內宜居城市的代表,這方面其實大有可為。
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