老年人才是以后買房的主力，昆明在這方面大有可為

前些天，有幾條關于人口方面的新聞很是讓房地產業內人士心情沉重。

一是根據上半年的人口數據，中國內地人口首次出現負增長。這是官方首次承認中國人口開始負增長，盡管只減少了8.2萬，數字看似不多，但人口學家承認，一旦開始負增長，將會越來越快，很難逆轉。

第二條新聞與第一條有關。國家衛健委老齡司司長王海東前不久公開透露，預計“十四五”時期，我國60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。到2035年左右，我國老年人口占比將超過30%，進入重度老齡化階段。

人口下降，老齡化加速到來，對傳統房地產發展模式來說都是噩夢。因為我國內地房地產行業這么多年高速增長，其實建立在兩個基礎上，一是龐大的人口基數，年輕人需要買房。而年輕人的購房需求被稱為剛需，多次在底部托住了房地產大勢。第二個基礎是城市化，其實歸根結底還是農村的年輕人大量向城市轉移，需要買房。

但現在兩大基礎都開始動搖，人口負增長和老齡化加速到來，意味著傳統市場觀念認為的剛需消費在迅速下降，房地產最穩固的消費人群開始減少。

年輕人少了，房子賣給誰？

答案是老年人。

按照中國房地產行業的傳統商業模式，老年人不是購房的主力，這是因為老年人基本都有房，既然有房，再買就不是很踴躍，至少不像年輕人那么剛需。另外，傳統的房地產商業模式下，對老年人買房也不是很友好，比如說按揭貸款就有年齡限制，大部分房產也不是很考慮老年人的需求。

但人口下降，老齡化到來，中國內地房地產開發的對象必須轉向老年人，而老年人在房地產方面的消費需求其實也一直被低估了。

首先，老年人有房所以對買房沒那么剛需是錯誤的。老年人確實基本都有房可住，可是老年人的住房大多購買年限比較早，產品比較落后，質量比較差，特別是沒有進行過適老設計，對老年生活很不友好。

比如有許多老房子都沒有電梯，不適合養老。即便是有電梯的房子，有些老房子電梯老舊，數量少，有些進出電梯還要上臺階，輪椅無法通行。

再比如，許多老房子采光、保溫條件不好，冬天很冷，老年人并不喜歡。再比如，越是老年人，對物業服務的要求越高，可是偏偏是早期的住宅物業都比較差，老年人并不滿意。

因此，老年人其實有很強的換房需求，前提是開發商的產品的確適合老年人需求。

其次，老年人的購買力其實很強。盡管現有房地產金融政策對老年人貸款不太有利，可是許多老年人有比較豐厚的積蓄，退休工資也很高，完全可以以高首付甚至全款買房，更何況現在已經開始有金融機構探討接力貸的操作，便于老年人買房。

第三，老年人有專門購買養老房的需求。國內許多旅游地產、養老地產的開發商早就注意到，越來越多的老年人有了全新且超前的房地產消費意識，具體體現在，許多老年人即便在城市里有一套房，但仍然愿意到郊區環境好的地方再買一套，作為休閑度假使用。更具前衛消費觀的老年人，則干脆跨省、跨地區到外地買房養老，但并不會因此把原來的住房賣掉。也就是說，許多老年人早就開始把第二套房作為剛需，把候鳥式養老作為一種生活方式。

在海南，在昆明，在版納，在大理，甚至在彌勒、石林等城市，都有類似的老年人。

為什么在跨省、跨地區買第二套房這件事上，老年人似乎比年輕人、中年人更為積極和激進呢？這是因為年輕人買房主要是為了工作、成家，在外地買房既沒有能力，也沒有很強的需求。

事業有成的中產階層倒是有經濟條件在外地買度假房產，可是由于中產、中年正處于事業巔峰，經濟上雖然有條件，可是自由做不到，在外地買了房也沒時間居住，性價比太低。只有老年人，時間自由，經濟條件相對較好，所以在海南和云南養老度假的絕大多數是老年人，年輕人和中年人非常少。

老年想買房，能買房，尤其是對跨地區跨省購買養老房產有很強的需求，昆明作為國內宜居城市的代表，這方面其實大有可為。

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