一不小心就上了巫家壩的當

早在去年12月份就拿到預售證的招商·雍瓏府,雖然實際上已經在賣,但卻至今沒有正式開盤發售。不過,據項目銷售顧問介紹,雍瓏府

預計本月內會開盤推售,首推戶型建筑面積約95-145平方米的高層住宅,具體價格在開盤前還不能釋放,交付標準也無法確定。

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招商·雍瓏府預計10月份開盤

位于巫家壩北端的招商·雍瓏府,拿地時間是去年5月,去年8月獲得了建設規劃許可證,12月獲得了首張預售證且開放了營銷中心,這說明項目從拿地到后來的建設,進度還是很快的。但在拿到預售證后,雍瓏府卻一直沒有正式開盤,而與雍瓏府相鄰,同一天拿地的西派城樾,則在今年6月就已開始銷售。

其實雍瓏府在今年4月初曾經對外釋放了銷售價格,約1.6萬/平米,毛坯交付,當時云南房網獲得的信息是4月底就會正式開盤,但實際上招商蛇口并未按計劃開盤,不過因為預售證已經獲得,雍瓏府還是有小規模銷售,有少量成交。

根據云南房網查到的信息,在招商·雍瓏府獲得預售證的406套房源中,至少有3套房源已經網簽備案了。在中指院的數據中,這3套已成交房源的建筑面積都是96平米,最高單價約15379元/平方米,最低單價約14699元/平方米,這比4月對外公布的價格還要低一些。按照雍瓏府的拿地成本,售價低于1.6萬基本是虧本的。

招商雍瓏府的占地面積只有25.3畝,去年5月的拿地價格卻高達8.4億元,折合樓面地價為13046元/平米,即使賣毛坯房,售價也要在1.6萬以上才能保本。

招商·雍瓏府一共規劃有5棟高層住宅

現在看來,去年5月招商蛇口在巫家壩競得的這個地塊顯然太貴了。正因為如此,招商蛇口面臨雍瓏府的定價難題,如果按開發成本計算,至少要賣1.6萬以上,可是現在巫家壩房價不振,周邊有項目甚至只要一萬出頭,位于核心位置的中海寰宇,前端時間的特價現房也才賣1.5萬/平米。而和甸營所在的巫家壩北端,開發環境遜色于關雨路以南,如果按4月份對外釋放的價格銷售,可能不一定好賣,所以雍瓏府遲遲沒有開盤也是有原因的。

雍瓏府的開發用地在去年5月招商蛇口競拍拿地之前,曾經兩次因無人報名而流拍,價格也兩次下調,但到第三次拍賣時,卻吸引了包括招商蛇口、中鐵建、中海、中梁、花樣年、新希望、金茂在內的7家大牌房企競爭,結果讓本來已經降價的土地拍得價格飛起,最終溢價30.4%成交,居然比第二次降價前還貴,溢價率和樓面地價也大大超過同一天中鐵建所拿的相鄰地塊。

很難說當時招商蛇口拿地的行為有什么錯誤,畢竟當時還處于巫家壩的高光時刻,片區發展前景被市場一致看好,否則也不會有7家房企一起搶地的場面。

如今雍瓏府面臨定價難題,首要原因是當下國內房地產市場的大環境與去年上半年相比,已經有了天翻地覆的變化,變化之大超出了國內所有房企的預料。另一個原因則是,曾經規劃得花團錦簇的巫家壩,規劃兌現得實在有點慢,這也出乎市場預料,以至于買房的人和拿地的開發商,都多少有一點上當的感覺。

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