2022年昆明房價是漲是跌？業內人士分歧巨大

面對2021年房地產市場過山車式的變化，很多購房者都選擇延緩買房計劃，開發商也選擇觀望時機，等待市場回暖，但今年昆明房價是否止跌回穩，業內人士的看法卻分歧巨大。

在1月14日下午數據機構銳理舉行的“2021年昆明市場年報發布會”上，昆明銳理認為，2022年昆明房價仍呈跌勢，銷售規模也會下降。但就在同一天，昆明市房協也發布了昆明市房地產行業藍皮書，認為昆明房價不具備繼續下行空間。兩家機構對今年昆明的房價走勢，出現了完全相反的判斷。

在1月14日云南房網開通的昆明銳理年報發布會視頻直播間里，網友對今年昆明市場的看法也不一致，有網友也對昆明銷售規模下降的判斷提出異議。

對于2022年昆明房價漲跌判斷爭議不�。▓D自云南房網直播后臺）

業內兩家機構對昆明今年房價漲跌作出了不同判斷（左為房協，右為銳理）

從銳理報告來看，看跌的理由主要集中在經濟、政策和市場三個維度。

銳理機構認為，從經濟層面看，國內GDP增速放緩，預計2022年中國GDP增速在5%左右。但與此同時，PPI增幅擴大，CPI在8月后增幅加大。居民收入變少、生產和生活的成本上升，消費水平下滑。

昆明在2021年前三季度GDP總量跌出全國城市TOP30，實際增速在西南五個省會城市中排名靠后，同時固定資產投資與房地產開發投資額同比負增長。受2021年全國土地購置下行影響，2022年房投增速也很有限，缺乏足夠上揚支撐。

銳理看跌理由之一：GDP增速放緩、固投房投同比負增長

從政策層面看，銳理預測今年地產調控政策不會太寬松，刺激性政策將逐漸減少。從過去十年政策發布與房價的變化情況來看，刺激性政策數量（下圖紅點）正在逐漸減少，并且帶來的房價周期波動影響也在降低。

銳理看跌理由之二：刺激性政策發布頻率減少、帶來的周期波動降低

從圖中可以看到，在2019年12月疫情爆發之前，全國樓市出現過兩個波段上漲行情。在2012年3月“四大行降低首套房利率”、2015年“330新政”下調二套房及公積金貸款首付比例等兩個刺激政策下出現一段房產銷量波段增長，此后影響甚微。說明房地產已不再扮演短期經濟刺激者角色。

銳理看跌理由之三：昆明商品住宅市場去化周期巨大

而從市場層面看，盡管土地成交和供應大量下滑，能在一定程度上增加去化速度。但截止2021年底，昆明住宅廣義存量仍然高達2300.52萬方，隨著去年下半年政策持續收緊，客戶保持觀望，樓市降溫明顯，年度銷售同比下降近3成。按照商品住宅近一年月均去化計算，仍需44個月。

綜上，銳理預判結論是2022年如果沒有政策的加持，昆明住宅銷售規模仍會下降，價格也會隨之下降。但由于此前“限跌令”的出現，并不會下降很多。

昆明房協預判昆明房價不具備持續下行空間

另一邊，看漲的昆明房協則認為，昆明房價已經不具備持續下行空間，并且作出了全年主城房價將在1.4萬/平小幅波動，年末有望上探至1.45萬元/平，實現量價回升的預判。

對此，房協也給出了自己的理由。

從經濟宏觀層面來看，昆明GDP水平至2025年計劃達到10000億水平，2035年翻兩番。隨著國家經濟增長，勞動者收入增長，購買力將增強；

從人口增加角度來看，至2025年昆明人口將增至1000萬。這意味著未來幾年，昆明人口的增長速度在20-30萬人/年，將為住宅市場帶來著巨大需求；

從土地供給來看，昆明2021年土地供給大幅壓縮后，將為市場帶來供需關系的轉變；

昆明房協羅列了昆明利好的產業和政策

此外，房協認為隨著昆明新興產業大發展、長水機場改擴建、泛亞鐵路的通車的實現，以及未來規劃或產業的落地，還將為昆明的城市影響力和經濟增速提升帶來助推之力，繼續支撐社會經濟基本面。

從兩家機構對今年昆明房地產市場走勢的分析看，相對樂觀的房協更注重宏觀層面和昆明發展的大趨勢，而昆明銳理作為數據研究機構，明顯更看重土儲、庫存、去化周期等具體市場指標，到底誰的判斷更準確，只有等待市場本身來驗證。

另外，房地產企業最近也在積極研判今年昆明市場走勢，為全年戰略做準備，就云南房網了解的情況，開發商的看法同樣分歧很大。有些醞釀漲價的房企認為，去年土地出讓銳減，主要房企幾乎都沒有大規模拿地，新增庫存其實不多，而銷量其實已經穩定，所以房價應該也已基本穩定，下半年還會略有上漲；而另一些房企則認為，今年很可能還會有大型房企債務爆雷，成為影響市場穩定的“黑天鵝”事件。為了避免債務危機爆發，某些房企可能會“斷腕式”降價求生，導致整體房價承受很大下行壓力。

你對2020年昆明房價走勢怎么看？

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